Где лучше купить квартиру в Тюмени?
Экспресс-обзор районов областной столицы. Поможем понять, в каком районе Тюмени вам будет лучше поселиться в 2020 году.
Тюмень активно растет и преображается. Строятся новые жилые комплексы с современной инфраструктурой, и обновляется старый жилой фонд. Учитывая, что Тюмень уже несколько лет подряд признается самым комфортным городом России для жизни, уезжать отсюда соглашаются все меньше людей, а переехать сюда для жизни и работы – всё больше.
Для тех тюменцев, которые собираются сменить район проживания и выбирают для себя место, и для тех, кто собирается переехать в Тюмень из другого города, мы подготовили короткий обзор на самые популярные районы для жизни в городе.
Строительная отрасль Тюменской области признана одной из самых быстроразвивающихся в стране. Неудивительно, ведь только за прошлый 2018 год в регионе были введены в эксплуатацию более 1 млн 200 м2 жилья. А по словам руководителя ГУС и замгубернатора Тюменской области Сергея Шустова, в следующие пять лет будут построены более 10 млн м2 жилой недвижимости.
Метод оценки районов
Обращаем ваше внимание, это не официальный рейтинг, а приведенные в списке данные – экспертная и журналистская оценка.
Критерии оценки
5 – отлично, 4 – хорошо, 3 – удовлетворительно, 2 – неудовлетворительно, 1 – полный крах.
Социально-бытовая инфраструктура: наличие объектов социального значения (поликлиника, школа, детский сад, магазины), а также благоустройство территории (общественные места, дворы, парковочные зоны).
Транспортная доступность: качество дорожной развязки (достаточное количество дорог и их пропускная способность), обеспеченность района общественным транспортом.
Архитектура: совокупность показателей из которых формируется эстетика жилой среды (геометрия зданий и оформление фасадов, ландшафтный и композиционный дизайн общественных мест) – проще говоря, насколько красиво в районе.
Экология: оценку формирует наличие или отсутствие зеленых и парковых зон поблизости, соседство с промышленными предприятиями, общая «загазованность» и работа служб ЖКХ.
Криминогенная обстановка: данные опроса жителей городских районов, а также мониторинг СМИ в интернете по теме.
Выбор новых ЖК: количество строящихся и недавно построенных жилых комплексов в районе.
В каком районе Тюмени лучше купить квартиру?
Тюмень — лучший город земли. Тюмень — столица нефти и газа.
Это самые популярные фразы, звучащие в адрес населенного пункта. И тому есть очевидные доказательства.
Во-первых, в субъекте динамично развивается экономика. Основные секторы развития — промышленность (на ее долю приходится 35% валового регионального продукта), сельское хозяйство, розничная торговля, услуги для населения.
Во-вторых, растет численность населения. На 1 января 2020 года цифра проживающих в области увеличилась до 1 537,7 тыс. человек (предварительная оценка Росстата), в городе — до 807,3 тыс. человек. По абсолютным величинам естественного (январь-ноябрь 2019 года) и миграционного (январь-октябрь 2019 года) приростов область входит в десятку регионов — лидеров. Ведущую роль в миграционном потоке города играет наличие образовательных учреждений: СУЗов и ВУЗов с высокой степенью подготовки будущих специалистов. А еще здесь на достойном уровне развито оказание доступной медицинской помощи. В ведущие клиники города едут не только из близлежащих областей и дружественных стран, но и из Европы, и из Америки.
Обеспечить растущее население жильем столице нефтегазовой столице по силам. Строительная отрасль Тюменской области бьет все рекорды. За 2019 год объем строительных работ составил 222,4 млрд рублей. Всего введено 1 575,2 тыс. кв. метров жилья. И действительно, выбор у людей, решивших приобрести недвижимость в Тюмени — велик. Как говорится, есть квартиры на любой вкус и кошелек, от «вторичек» до новостроек. Но где лучше жить в Тюмени?
О том, в каком районе города лучше купить квартиру, мы поинтересовались у директора по маркетингу ГК «Меридиан» Шиловой Татьяны.
«Рейтинг районов для проживания у каждого будет свой, потому как у каждого свои приоритеты. Чтобы выбрать лучший район Тюмени для проживания, нужно проанализировать интересующую локацию по нескольким пунктам: учесть инфраструктуру района, транспортную доступность, экологию, оценить общую обстановку, наличие подходящих для проживания кварталов, домов, наконец, планировочных решений», — говорит Татьяна.
Центральный район
Центральный район любого города, не только Тюмени — это средоточие офисных зданий, бизнес центров, транспорта, людей. Здесь жизнь бурлит, кипит, бьет ключом.
Территориальные границы центральной части Тюмени проходят по улицам Республики, 50 лет Октября, Герцена и Малыгина. Насыщенную территорию с высокой плотностью застроек от набережной в сторону Дому печати и Цирку, и далее по направлению к улице Пермякова, можно разделить на несколько подрайонов: исторический центр, районы Дома печати, Городской администрации, Драмтеатра, Малыгина, КПД.
Если вы захотите пройти весь Центр вдоль и поперек пешком, то у нас уйдет на это весь день. Пройти его по прямой по ул. Республике можно за 1,5 часа, поездка на автомобиле займет порядка 15 минут (по «зеленой улице» и без пробок, конечно). Транспортная доступность, как и присуще Центру, исчисляется десятками маршрутов во все концы города. Это плюс для мобильности, но минус для экологии. Потому что транспорт — основной источник загрязнения воздуха в неиндустриальных районах.
Цены на квартиры
Несмотря на высокую плотность застройки, новые жилые дома здесь нередкость. Исторический центр Тюмени, районы Дома Печати и Малыгина знамениты элитной застройкой и жильем бизнес класса. Остальные локации Центра представлены сегментами «комфорт» и «эконом». Средняя цена варьируется от 84,4 до 98,3 тыс руб. за кв.м.
Выбор новостроек
Из новостроек здесь представлены такие комплексы как: «1 А Первомайская», «Речной порт», «Квартал Новин», «Европейский квартал», «Да. Квартал Централь», «Правобережный», «На Герцена», «Набережный квартал», жилой дом «Реал», «На Кирова», «Ньютон», «Аристократ», «Осипенко», клубный дом «Тихая Пристань», «Дом на Профсоюзной-Советской-Немцова», Апартаменты Vivaldi, «Fifty Fifty», «Северное Сияние», «Ария», «City Zen».
Плюсы района
Динамика, развитая инфраструктура, транспортная доступность, все под рукой, жить в исторической части города престижно, ты словно в музее, овеянный духом вековой истории.
Минусы района
Высокая цена за жилье (вторичку и новостройки), большая загазованность, шумно, людно, особенно в праздники.
Лучшие районы Тюмени для проживания
При выборе недвижимости для постоянного проживания важно учесть все факторы: не только удаленность от центра и стоимость жилья, но и экологическую обстановку, особенности инфраструктуры и уровень шума.
Какие районы Тюмени лучше
У каждого района города найдутся плюсы и минусы. Расскажем, в каком районе Тюмени лучше жить с учетом каждого из факторов:
Транспортная доступность
Выбирая где лучше жить в Тюмени, транспортная доступность выступает одним из главнейших критериев.
Рассмотрим наиболее благоприятные с этой точки зрения районы.
За центр города можно приблизительно считать вытянутую территорию от начала улицы Республики до театрального центра “Космос” (исторический центр города, район Драматического театра, Дом печати). Естественно, в центральном районе города “все близко” и в любую точку города можно доехать относительно быстро. Также к центру прилегают районы КПД, районы ул. Харьковской, Малыгина.
Дом обороны и Затюменка
Отсюда можно за 10-15 минут доехать до центра на автомобиле, а также на общественном транспорте: здесь ходит много популярных маршрутов (Например, 30,14,11). Плюс данного района — близость объездной дороги и аэропорта («Рощино»).
Зарека и Заречные микрорайоны
Считаются районами с хорошей транспортной доступностью, т.к. расположены недалеко от центра: проехав мост (Челюскинцев или Профсоюзному), вы окажетесь в центре города.
Районы с более низкой транспортной доступностью:
Инфраструктура
Выбирая лучшие районы Тюмени для жизни, необходимо также учитывать инфраструктуру.
Естественно, в центре Тюмени найдется множество развлечений: магазинов, ресторанов ТРЦ и других мест отдыха. С точки зрения культурного досуга, в центре города развита музейная сеть (Музейный комплекс им. И.Я. Словцова, Музей «Городская дума» и другие объекты Музейного комплекса), Драматический театр, Филармония, дома культуры «Пионер», «Нефтяник» и «Железнодорожник», кинотеатры и д.р.
Есть торгово-развлекательные центры, например, «Вояж», «Гудвин», «Магеллан», «Премьер». Прогуляться можно по, Цветному и Текутьевскому бульвару, посетить Набережную, Александровский парк, Сквер Александра Моисеенко и сквер Ветеранов энергетики (рядом), площадь Борцов революции и многие другие места.
Однако, если расценивать центральный район с точки зрения постоянного места жительства, то найти школы и детские сады в центре города будет немного сложнее, чем в спальных районах. Также к минусам относится: высокий уровень шума и проблемы с парковочными местами.
Тюменские и Восточные микрорайоны
Районы развиваются и строятся, обживаясь инфраструктурой и становясь удобными для размеренной семейной жизни.
Появляются новые современные детские сады и школы, спортивные и детские площадки.
Из ТРЦ и ТЦ — «Кристалл», «Лента», «Метро», «Остров», «Солнечный», «Широтный», «Южный», «Матрёшка»; строительные ТЦ — «Леруа Мерлен», «Орион»; рынок «Михайловский».
Зоны отдыха и парки для прогулок — Сквер Депутатов, Сквер Льва Ровнина, пруд «Школьный», Сквер «Березовая роща» (рядом замок-отель «Green House»).
Зарека, Заречные микрорайоны
Места для отдыха и парки для прогулок — Парк «Заречный», Лесопарк им. Ю.А. Гагарина, Ватутинская роща. Также почти достроен новый Парк Российско-Корейской дружбы. Также идет процесс строительства второго берега Набережной реки Туры. В общем, район активно развивается.
Заречная часть города — это преимущественно спальные районы. Часть представлена частным сектором, часть новостройками — район активно застраивается.
Дом Обороны является спокойным спальным районом преимущественно со старой застройкой и частным сектором, однако он довольно активно развивается — появляются новые жилые комплексы.
Московский и Червишевский тракт, Южные микрорайоны, Маяк
Сложности с доступностью инфраструктуры испытывают жители Лесобазы — это типичный спальный район с плотной застройкой и жильем преимущественно экономкласса. Поблизости нет крупных ТЦ и развлекательных заведений, недостает мест в дошкольных и учебных учреждениях, есть только одна взрослая поликлиника.
Экологическая обстановка
В Тюмени расположены 9 крупных промышленных узлов — основных источников загрязнений. На распространение выбросов влияет роза ветров (схема, на которой показано распределение ветров различных направлений за месяц, сезон, год.) Загрязнения переносятся преимущественно на северо-восток с юго-западных районов. Поэтому лучше селиться подальше от северо-восточной части города.
Важно: из-за того, что промпредприятия расположены разрозненно, шлейф загрязнений так или иначе оказывается во всех районах города.
Таким образом, лучшие районы Тюмени для жизни с точки зрения экологии расположены в восточной части города, например, Гилевская роща, Зайково, Лесобаза, и в северо-западной — Бабарынки, ДОКа. Рядом с Затюменским парком, напротив, лучше не приобретать недвижимость для постоянного проживания: в непосредственной близости располагаются несколько промпредприятий.
Шумовое загрязнение
Самыми тихими считаются отдаленные спальные районы Тюмени. Например, Тарманы — уютный зеленый район рядом с большим парком имени Гагарина, который представляет собой большую березовую рощу. Любителям спокойной жизни также подойдут районы Мыс и Лесобаза.
В микрорайоне Дом обороны ценителям тишины тоже живется неплохо, правда только тем, чьи дома находятся в отдалении от перегруженного шоссе к району ДОКа. Жители домов поблизости от крупной автодороги слышат шум с утра и до поздней ночи. Впрочем, жителям улицы 50 лет Октября повезло еще меньше — они вынуждены почти круглосуточно слышать шум от легковых и грузовых авто, проезжающих под окнами.
Жилье рядом с железной дорогой — не самый удачный вариант для любителей насладиться тишиной. В этом можно убедиться, поговорив с жителями Маяка или улицы 50 лет ВЛКСМ — они привыкли отдыхать дома под шум проезжающих составов.
Если выбирать по фактору «тишины» лучший район тюмени для проживания, в рейтинг точно не войдет Войновка: здесь придется регулярно слышать не только грохот поездов, но и переговоры рабочих станции через громкоговоритель.
Стоимость жилья
Рассматривая, какие районы в Тюмени лучшие для проживания, нельзя забывать о цене жилья.
В центре Тюмени жилье дорогое, это обусловлено не только местоположением, но и форматом недвижимости, среди новостроек в Центральном районе не найти домов эконом-класса — только бизнес и комфорт.
Выше среднего ценник на квартиры в Тюменском микрорайоне и МЖК.
Найти более бюджетное жилье можно в микрорайонах Ватутина, Лесобаза, ДОК, Плеханово, Тарманы, Матмасы, Мыс, ММС, Тюменская Слобода.
Какой район Тюмени все-таки лучше для проживания:
Не стоит забывать, что любой обзор районов Тюмени довольно субъективен. У каждого человека свои приоритеты в критериях выбора района, поэтому, однозначного ответа на вопрос «какие районы в Тюмени лучше для проживания» не существует. Скорее, более важно определиться с тем, какие факторы для вас наиболее значимы.
Для этого расставьте от 1 до 10 баллов по убыванию значимости для каждого из критериев в таблице:
Какой район Тюмени подойдет вам?
| Критерий | Значимость | Центр | Тюменские мкр + МЖК | Восточные мкр + Войновка | Заречные мкр + Зарека | Мыс, Тарманы, ММС, Ватутина | Лесобаза | Московский; Червишевский тракт + Южный мкр | Дом Обороны + Затюменка | Тюменская слобода |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Наличие детсадов, школ; дет. площадок | 4 | 5 | 4 | 5 | 5 | 4 | 4 | 4 | 3 | |
| Наличие развлекательных заведений, ресторанов, зон отдыха | 5 | 4 | 3 | 4 | 5 | 3 | 4 | 4 | 3 | |
| Транспортная доступность на автомобиле | 5 | 5 | 3 | 4 | 3 | 3 | 4 | 5 | 3 | |
| Количество маршрутов общественного транспорта | 5 | 5 | 3 | 3 | 4 | 3 | 4 | 5 | 2 | |
| Средняя стоимость жилья | 2 | 3 | 4 | 4 | 3 | 4 | 4 | 4 | 4 | |
| Экологичность | 2 | 3 | 2 | 4 | 5 | 5 | 3 | 4 | 4 | |
| Шумовое загрязнение | 2 | 4 | 3 | 3 | 5 | 5 | 3 | 4 | 5 | |
| Криминогенность | 4 | 5 | 4 | 4 | 4 | 4 | 4 | 4 | 4 | |
| Состояние жилого фонда | 4 | 4 | 4 | 4 | 4 | 3 | 3 | 4 | 5 | |
| Наличие новых ЖК | 4 | 4 | 2 | 5 | 4 | 3 | 5 | 4 | 5 | |
| Ваш средний итоговый балл |
Если вы задумываетесь о смене района для постоянного проживания, советуем также рассмотреть вариант загородной жизни и прочесть нашу статью «Что лучше купить: квартиру или дом?»
Жилые комплексы Тюмени
Самый перспективный и инвестиционно привлекательный район в Тюмени, который расположился в 5 минутах езды от центра города. В будущем планируется расширение улицы коммунистической до 4-х полос, снос ветхих домов и частного сектора, который уже начался, а также соединение района с заречной частью города. На текущий момент, уже 4 крупных застройщика реализуют свои проекты на этой территории.
Один из самых больших районов нашего города. Наверное, нет такого человека, который не мечтал бы купить квартиру в центре Тюмени. Практически в каждом дворике имеются детские сады, школы, гимназии, чем не могут на сегодняшний день похвастаться более молодые районы нашего города.
Лесобаза довольно большой район и является одним из самых престижных с экологической точки зрения районов города Тюмени. Район расположен в окружении озер и непосредственной близости от реки Туры. В последнее время район активно застраивается новыми ЖК и при этом остается одним из самых доступных районов по стоимости квадратного метра. Построенные за последние годы развязки позволяют быстро добираться до любого района города.
Микрорайон располагается в 10 минутах езды от центра города рядом с одной из основных магистралей – ул. Профсоюзная. Район характеризуется хорошей экологией и связан с городом двумя мостами. В будущем на территории района появится Eventpark Алебашево, а также будет благоустроена набережная. В районе сформирована вся необходимая для комфортного проживания инфраструктура — школы, детские сады, поликлиники и аквапарк.
Карта новостроек
Бочкарев Никита
Cпециалист по новостройкам
Тюменская слобода | Комарово парк
Тюменская слобода – самый молодой и динамично развивающийся район в Тюмени, расположен напротив района «Московский тракт», недалеко от объездной дороги. На территории района есть действующая школа и детский сад, а в скором времени будет открыта поликлиника и построены транспортные развязки, которые позволят с комфортом добираться до любого района города.
Где купить квартиру в Тюмени, чтобы потом сдавать
Представьте себе вашего потенциального арендатора: что будет для него важно, какие у него ценности, будет он работать или учиться, снимать квартиру 1 год или 8. Инвестируйте в будущее — и в том числе в квартиру, которая надолго останется актуальной для квартиросъемщиков.
Новостройка, вторичка в новостройке или просто квартира в старом доме?
Чтобы начать сдавать квартиру сразу, поищите вторичное жилье в относительно новом доме. Новостройку надо хотя бы по минимуму обставить. И то только в том случае, если в новой квартире чистовая отделка. На тюменском рынке можно найти отличную вторичку в домах, которым нет и двух лет.
Квартиру с плохим ремонтом в старом доме сдать намного сложнее, и точно не по тем ценам, которые предлагают в новостройках. Спрос небольшой, а вот конкуренция — высокая. А вам уж точно не захочется 10 лет платить за квартиру, доход с которой не перекроет даже половину ежемесячного платежа по ипотеке.
Имейте в виду, что в среднем срок окупаемости квартиры при средней арендной плате составляет 13-15 лет.
Стоимость квартиры будет зависеть от района и площади
Очевидно, самые дорогие квартиры для аренды — в центральном районе, они будут стоить от 20 000 рублей до 50 000 рублей в месяц (зависит от расположения дома и состояния квартиры, удобств в ней). Есть исключения, которые касаются в основном старых квартир в плохом состоянии.
Если есть выбор между покупкой двух квартир на окраине и квартиры в центре, выбирайте центр. Проще присматривать за одним арендатором, а стоимость сдачи этой одной квартиры окажется такой же, если не больше.
Кому сдавать?
Приводим примеры — кто снимает квартиры, и кому какие районы подходят. Выбор по городу не ограничивается предложенными нами вариантами.
Студентам. Где сдавать?
Отличным вариантом будет район Дома Обороны — расположен недалеко от большинства университетских корпусов, и здесь есть новостройки. Неподалеку располагается Строительная академия. В среднем, если брать не очень удаленные кварталы, до матфака или истфака ТюмГу можно доехать за 10-15 минут. Транспортная развязка там хорошая, уехать можно куда угодно.
1-комнатная: от 15 000 рублей
2-комнатная: от 18 000 рублей
(указаны цены на квартиры в новых домах)
Новин. Стильный, качественный, популярный квартал. Недалеко от главного корпуса Индустриального университета. Его уже успела облюбовать тюменская молодежь, но, если надоест сдавать жилье студентам, легко сдать и семейной паре.
1-комнатная: от 20 000 рублей
2-комнатная: от 28 000 рублей
Центр: обеспеченные студенты могут позволить себе и жилье в центре города, но это скорее исключение из правил. Удобно будет жить на Советской, в начале Республики, в районе Орджоникидзе или Володарского.
1-комнатная: от 23 000 рублей
2-комнатная: от 30 000 рублей
(указаны цены на квартиры в новых домах)
Молодым парам и семьям. Где сдавать?
Район у ТРЦ Кристалл: недалеко есть школа, детские сады, гипермаркеты и развлечения. Квартиру можно выбрать в ЖК Времена Года, ЖК Кристалл или любом другом комплексе, потому что сейчас там все дома новые.
1-комнатная: от 15 000 рублей
2-комнатная: от 20 000 рублей
Восточный, МЖК, Широтная. Относительно новые районы, много новостроек, развитая инфраструктура и большое количество офисов. Жилье здесь продается недешево, работы много, поэтому на такую квартиру всегда найдутся желающие. Новые кварталы: Квартет, Видный, Суходолье.
1-комнатная: от 14 000 рублей
2-комнатная: от 18 000 рублей
Европейский. Этот район неоднократно хвалили за комфорт и эстетику. 10 минут (без пробок) езды до центра, строится свой детский сад, рядом есть школа, магазины и торговые центры. Из окон квартир открывается вид на реку. Во дворах отличные детские и спортивные площадки.
1-комнатная: от 16 000 рублей
2-комнатная: от 22 000 рублей
Как выставить правильную цену?
На апрель 2019 года средняя стоимость аренды составила 396р за кв.м. Не забывайте, что на эту цифру также влияет качество ремонта и район.
Четко установленных цен нет. Посмотрите объявления о сдаче в аренду похожих квартир в вашем районе. Вы увидите примерно одну цену +- пара тысяч рублей. Какая в этих квартирах техника, какой ремонт, какого возраста дом? А какой дом и какая техника у вас? Теперь скорректируйте свою цену в соответствии с тем, какие условия у вас лучше/хуже.
И ещё немного советов:
— Не покупайте жилье в районах, где будет долго вестись плотная застройка: постоянный шум может отпугнуть потенциального арендатора. А ещё это может сдать отличным поводом потребовать у вас скидку.
— Выбирайте однокомнатную квартиру — 40% арендаторов интересуются именно такими квартирами, сдать однушку гораздо легче.
— Лучше обратитесь за помощью к опытному риэлтору. Наши коллеги в «Метрике» точно знают, как вложить деньги в недвижимость выгодно и выбрать идеальную квартиру для сдачи в аренду.
